13/05/2023
Qua thực tiễn và qua nghiên cứu dự thảo Luật Đất đai mới nhất ban hành kèm theo Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 về việc ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi xin được phân tích một số vấn đề cần được sửa đổi, bổ sung như sau:
Sự không tương thích giữa Luật Đất đai và Luật nhà ở và Luật công chứng về thời điểm có hiệu lực của các loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Trong khi đó khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Khoản 1, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Như vậy, đối với bất động sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là lúc nào? Trên thực tế gặp rất nhiều loại giao dịch này. Có ý kiến cho rằng thời điểm có hiệu lực là lúc hợp đồng được công chứng theo quy định của 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, nhưng có ý kiến khác cho rằng thời điểm có hiệu lực là lúc hợp đồng được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, vì nhà ở này gắn liền với đất. Vấn đề này liên quan đến việc giải quyết nhiều vụ án về tranh chấp hợp đồng, thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ của các bên. Vì vậy cần quy định cho thống nhất giữa Luật Đất đai với các Luật Nhà ở và Luật Công chứng.
Về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định
Điểm i, khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định:
“Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
Quy định như vậy, nhưng thực tế thì rất nhiều dự án chậm thực hiện hàng nhiều năm liền ở nhiều địa phương trên cả nước (có dự án trên 10 năm) vẫn không bị thu hồi, như thách thức đối với quy định của Luật Đất đai và gây bức xúc trong nhân dân và làm lãng phí rất lớn về hiệu quả sử dụng đất (vì thường những dự án này nằm ngay khu vực trung tâm các thành phố lớn), còn doanh nghiệp chủ dự án thì vẫn cứ nhỡn nhơ tìm mọi cách để lách luật đối phó với việc thu hồi dự án. Vì vậy nên sửa đổi, bổ sung quy định này cho phù hợp với thực tiễn hơn và khi đã vi phạm thì phải kiên quyết xử lý triệt để.
Bên cạnh đó việc quy định không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất là quá khắc khe và bất hợp lý với nhà đầu tư, tướt đi của họ công sức, tiền của trị giá có thể lên hàng chục hàng trăm tỷ đồng và trong chừng mực nhất định lại không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào đất. Vì vậy đề nghị bỏ quy định “không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất” này.
Cần bổ sung quy định về “Quyền cầm cố quyền sử dụng đất”
Tại khoản 1 Điều 28 dự thảo có quy định“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
So sánh với khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”, cả hai quy định trên có nội hàm giống nhau về quyền và không quy định quyền được “cầm cố quyền sử dụng đất" của người sử dụng đất, nhưng tại Điều 310 Bộ luật dân sự năm 2015 lại quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” và trên thực tế cho thấy vẫn xảy ra việc cầm cố của người sử dụng đất để nhận một khoản tiền, vàng nhất định như là tập quán của một số người dân trong sinh hoạt. Như vậy cũng cần bổ sung quyền cầm cố này vào trong nhóm quyền của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai như sau: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cầm cố, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."
Cần chấn chỉnh việc sử dụng thuật ngữ địa phương, vùng miền
Song song với những sửa đổi, bổ sung trên, cơ quan thẩm quyền cần tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có việc sử dụng những từ ngữ chuẩn thống nhất xác định loại (mục đích sử dụng) đất trong Luật đất đai như “đất ở đô thị”, “đất ở nông thôn”, “đất trồng cây lâu năm”, “đất trồng cây hàng năm”. Thực tế hiện nay, nhiều địa phương cơ quan chức năng sử dụng những thuật ngữ mang tính vùng miền, dân gian mà không được quy định trong Luật Đất đai, như “đất thổ cư”, “đất thổ canh”, “đất màu”, “đất thổ mộ” “đất lưu không”, “đất vườn”, “đất khuôn viên”, “đất quả”, “đất 2 lúa”, “đất 3 lúa” … không thống nhất, chỉ mang tính địa phương, vùng miền … việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất theo kiểu tên gọi dân gian như vậy là không đúng với Luật đất đai.
Trên đây là một số góp ý về Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)./.
Tác giả
Minh Vũ
