19/05/2023
Gần đây, có một số ý kiến tranh luận về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, được xác lập để bảo đảm nghĩa vụ giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là tài sản đang thế chấp tại ngân hàng (sau đây gọi là hợp đồng đặt cọc). Một số ý kiến cho rằng, việc tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu là chưa thỏa đáng vì lý do: Hợp đồng đặt cọc chỉ là sự cam kết, chưa định đoạt tài sản nên không bị pháp luật cấm, đồng thời, hai bên thỏa thuận chỉ ký hợp đồng mua bán nhà khi đã thực hiện việc “giải chấp”. Thậm chí còn cho rằng hợp đồng đặt cọc là giải pháp giúp cho bên bán có được một khoản tiền để tất toán nghĩa vụ, sau đó làm thủ tục xóa chấp và thực hiện giao dịch mua bán thông thường, không phải thực hiện theo quy trình xử lý tài sản bảo đảm.
Theo quan điểm của tác giả, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm được các bên trong giao dịch liên quan đến bất động sản sử dụng thường xuyên, tuy nhiên, không phải lúc nào, người tham gia giao dịch cũng đánh giá hết những rủi ro mà mình có thể gánh chịu nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đặc biệt là bên đặt cọc, do họ không nắm giữ bất kỳ tài sản nào của bên nhận đặt cọc.
Một số chủ sở hữu đã lạm dụng quyền dân sự, rao bán nhà giá rẻ so với thị trường để dễ dàng giao kết hợp đồng đặt cọc trong khi nhà ở đang thế chấp hoặc đã bị ngân hàng đưa vào quy trình xử lý tài sản bảo đảm. Không ít trường hợp chủ sở hữu cố tình nhận tiền đặt cọc của nhiều người rồi bỏ trốn, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và khó khăn cho bên nhận thế chấp khi thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm.
“Giải chấp” có thể trở thành điều kiện của hợp đồng đặt cọc hay không?
Khoản 1 Điều 120 BLDS 2015 quy định:“Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh”. Do đó, nếu coi “giải chấp” là điều kiện của giao dịch như một số ý kiến, thì sau khi giải chấp hợp đồng đặt cọc mới phát sinh hiệu lực. Như vậy, có thể thấy nếu bên đặt cọc giao tiền cho bên nhận đặt cọc ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là không có căn cứ pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền lợi của bên đặt cọc sẽ không được bảo vệ nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ.
Theo quy định của pháp luật, “giải chấp” được hiểu là sự kiện pháp lý để “Chấm dứt thế chấp tài sản” được quy định tại Điều 327 BLDS 2015 và thực hiện thủ tục đăng ký xóa chấp tại cơ quan đăng ký. Đây một sự kiện pháp lý chỉ xảy ra theo ý chí của các bên trong hợp đồng thế chấp và khi bên thế chấp đáp ứng các điều kiện để chấm dứt hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Vì vậy, vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 120 BLDS 2015 “nếu một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”. Do đó, không thể coi “giải chấp” là điều kiện của hợp đồng đặt cọc vì nó dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc không phát sinh hiệu lực. Kể cả trường hợp coi giải chấp là điều kiện thực hiện nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc theo quy định tại khoản 1 Điều 284 BLDS 2015 thì nội dung “khi điều kiện phát sinh thì bên có nghĩa vụ phải thực hiện” sẽ mâu thuẫn với nội dung quy định tại Điều 328 về “đặt cọc”, theo đó “bên từ chối thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận và hoàn trả khoản tiền đặt cọc nếu bên vi phạm là bên nhận đặt cọc”.
Từ phân tích nêu trên, pháp luật quy định điều kiện trong giao dịch dân sự phải phải hợp pháp, có thể xảy ra hoặc không xảy ra mà không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các chủ thể trong giao dịch. Do đó, việc coi “giải chấp” là điều kiện của giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật.
Phải áp dụng quy định pháp luật nào?
Như vậy, hợp đồng đặt cọc không phải là giao dịch có điều kiện thì các bên phải áp dụng quy định pháp luật nào để đảm bảo giao dịch có hiệu lực? Quyền định đoạt là một trong các quyền của chủ sở hữu tài sản, được thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng “trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó” (Điều 193 BLDS 2015). Quyền định đoạt có thể bị hạn chế trong trường hợp do luật quy định (khoản 1 Điều 196 BLDS). Đối chiếu với các quy định của pháp luật về thế chấp, chúng ta thấy, tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định về điều kiện bán tài sản thế chấp, theo đó:“bên thế chấp chỉ được phép bán tài sản thế chấp là nhà ở nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Quy định này hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp. Thông thường, bên nhận thế chấp chỉ đồng ý nếu bên thế chấp phải cam kết thực hiện đúng các nội dung: giá mua bán tối thiểu, phương thức thanh toán, thứ tự ưu tiên thanh toán (nếu có). Trong trường hợp giá mua bán không đủ thực hiện nghĩa vụ thanh toán thì có thể thêm cả điều kiện đưa tài sản khác thế chấp để bảo đảm cho phần nghĩa vụ chưa thanh toán. Đồng thời, khoản tiền đặt cọc cũng phải chuyển vào tài khoản do ngân hàng chỉ định để trừ vào nghĩa vụ trả nợ khi hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà.
Do đó, tác giả không nhất trí với các ý kiến cho rằng, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, do chủ sở hữu chưa định đoạt tài sản nên không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp vì lý do sau:
Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng, vì vậy, hai bên phải xác định cụ thể điều kiện đồng ý mua bán, không bị bên nhận thế chấp phản đối vì không thỏa thuận đúng theo văn bản cho phép bên thế chấp bán tài sản thế chấp, đồng thời là căn cứ để xác định vi phạm khi có bên từ chối giao kết hợp đồng. Các nội dung của hợp đồng có các nội dung sau: Khoản tiền đặt cọc (nếu là tài sản khác thì cần được định giá bằng tiền để làm căn cứ phạt cọc), khi giao kết hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc được trừ vào tiền thanh toán để phù hợp với yêu cầu của bên nhận thế chấp, thời hạn đặt cọc (chính là thời hạn giao kết hợp đồng), giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, nghĩa vụ nộp thuế, phí. Trong trường hợp bên đề nghị giao kết hợp đồng có nội dung thay đổi (ví dụ tăng giảm giá mua bán, thay đổi thời hạn giao nhà..) thì bên còn lại có quyền từ chối mà không coi là vi phạm nghĩa vụ, không bị phạt cọc theo thỏa thuân.
Ngoài ra, bên nhận thế chấp đang lưu giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), nếu không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên đặt cọc không thể xác định chính xác chủ sở hữu tài sản, các giao dịch dân sự hoặc thủ tục hành chính khác phát sinh trong thời gian thế chấp (ví dụ như khai nhận thừa kế, đăng ký thay đổi thông tin..) để xác định người có quyền nhận đặt cọc, thời hạn đặt cọc để đảm bảo bên nhận đặt cọc có đủ thời gian giải quyết các công việc phát sinh.
Điểm c, khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014 “khi thực hiện giao dịch bán nhà thì phải thực hiện đầy đủ các quy định pháp luật có liên quan” chủ sở hữu nhà ở đồng thời là bên thế chấp chỉ được ký hợp đồng đặt cọc khi áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật mà tôi đã viện dẫn ở trên, tránh rơi vào tình trạng vi phạm quy định tại khoản 1, Điều 10 BLDS 2015 “Cá nhân không được lạm dụng quyền dân sự của mình gây thiệt hại cho người khác, để vi phạm nghĩa vụ của mình” dẫn đến hợp đồng đặt cọc có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Xem thêm bài viết: Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ngân hàng - Th.S NGUYỄN THỊ VÂN ANH (Đại học Luật Huế)
